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房企出海成風 機構預計跨境投資超300億美元
高力國際日前發佈的《中國房地產資金出海》白皮書稱，中國跨境投資總量持續攀升，已由2008年的約6900萬美元增至2013年的逾160億美元。台北信貸房屋買賣
高力國際亞洲區資本市場及投資服務董事總經理鄧文傑表示，中國的房地產跨境投資處於起步階段，將有更多中國發展商涉足海外市場；預期中國跨境投資總量在2014年將會翻番。
中原地產首席分析師張大偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對於房地產企業而言，開展海外房產投資業務，借機佈局國際房地產市場有利於企業分擔市場風險。"從最近幾年國內房地產市場看，土地價格持續上漲，調控周期變短，對房企的利潤影響越來越大。在這種情況下預計出海的房企可能會繼續增加。"他說。
標桿房企爭相"出海"
2013年無疑是中國房企 "出海年"，萬科、綠地、萬達等品牌房企在海外"一擲千金"，總部基地、SOHO中國、當代置業等公司也在海外有所斬獲。
據《都市快報》報道，今年前兩個月，綠地、新華聯(行情，問診)、萬達、昶盛分別宣佈在美國、印尼、英國、柬埔寨等地的最新海外投資計劃，總金額達到530億元；而在3月份，綠地、雅樂居、碧桂園、萬科繼續在海外進軍地產業務。
在上海易居研究院研究員嚴躍進看來，房企出海的動力在於平衡"風險收益"關系。
他認為，在房地產市場的調控下，整個市場供需節奏被打亂，國內投資的風險敞口在加大。從風險控制和投資收益率提振的角度看，適當將部分資產配置到海外市場，一方面能讓資產實現保值增值，另一方面有利於整個企業財務結構的優化。
張大偉認為，從房地產市場的發展看，雖然國內樓市火熱，但相比國外，從規劃、設計、服務等多方面看依然比較落後，所以部分房企出海的目的是為瞭學習海外開發經驗，提高市場競爭力。
他進而表示，當前國際資本市場融資環境相對寬松，出海房企大部分在港股或其他資本市場上市，開展海外房產投資業務，借機佈局國際房地產市場，也有利於企業分擔市場風險。
房企出海風險猶存
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，出海房企鎖定的客戶多為國內客戶，企業可借此整合產業鏈，吸引國內客戶投資；涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方。從海外置業群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學和投資三大類。
他進一步分析認為，細觀在中國推廣銷售的海外地產項目，其"賣點"也同樣大致可以分為3類，移民、留學、投資和休閑旅遊。國內龍頭房企開始海外投資開發房產，就是看準瞭國內移民、留學、投資和休閑旅遊所帶來的房地產市場需求的機會。
但是海外市場並不意味著全是"藍海"，也面臨著較為復雜的開發風險。據瞭解，中坤集團在冰島的項目擱淺，中航地產(行情，問診)也在斯裡蘭卡遭遇"滑鐵盧"。
正在國外考察"海外地產"的中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，房企出海的最大風險主要還是政策匹配問題，國外跟國內的開發模式不一樣，和當地政府的關系如何處理、土地的權屬也和國內有所不同，這是"房企出海"的最大障礙，其次才是經常提到的市場環境，"一定要找到合適的合作夥伴，符合當地政策環境。"
張宏偉認為，海外房地產市場不一定像國內那樣具有買房投資的市場氛圍，即使是依靠"綠卡"將國內資產進行轉移的購房者也會存在一定市場風險，此外，如何把控好國外當地房地產市場發展周期與特性，或許也是各大出海的房企必須要考慮的問題。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-16整合負債好嗎~用房貸做負債整合的房貸轉貸問題~卡債協商機制/11524070419.shtml
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