陣營現明顯分化 房企海外擴張變局
??中國開發商在全球造房子的勢頭愈演愈烈。目前，包括萬科、SOHO中國、中海、保利、萬通在內的一大批房企，在國外都有規模不等的項目在開發。
??然而，隨著“出海熱”的持續升溫，開發商的海外戰略出現瞭分化和調整。
??碧桂園內部人士近日向媒體透露，將適當縮減海外業務，回歸國內“主戰場”，海外投資占集團的業務比例由年初的1/3降至1/10以下。
??此外，中國建築也在對目前信貸房貸利率最低的銀行利率多少免費諮詢試算房屋信貸借款銀行缺錢急用哪裡借錢目前信貸房貸利率最低的銀行任何問題免費諮詢其海外業務進行調整。中國建築董秘辦一位人士向記者表示，公司將從一些政局不穩的海外市場逐步撤出，保留環境較穩定、發展前景較好的北非、南洋、中東市場，並繼續擴大在北美市場的份額。
??業內人士認為，在海外開發最大的風險來自於政局變化和政策突然轉向，這是所有出海房企都必須面對的潛在風險。
??風險不可小覷
??引發部分房企調整海外業務的重要原因，在於海外局勢的變化莫測。碧桂園在海外市場的轉向是環境變化的綜合因素使然。
??根據碧桂園披露的數據，公司在馬來西亞僅金海灣一個項目的銷售額就達到70億元，但今年前7個月該項目的銷售額僅為8.11億元。另一個在馬來西亞名為鉆石城的合營項目，前7個月也隻獲得3.19億元的銷售額。
??據瞭解，碧桂園在馬來西亞項目近四分之一的客戶來自國內，受3月份馬航事件影響，國內與吉隆坡航班數量大幅減少，來自中國的客源也相應減少。
??上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平指出，房企在海外可能遇到的風險包括政局動蕩、政策轉向、稅收增加等諸多因素。“遇到政策轉向的概率較大，尤其是在政府換屆前後。”
??碧桂園戰略發展部高層告訴記者，因馬來西亞房價自金融危機後持續上漲，政府也對房價進行“調控”。今年2月馬來西亞政府提高外國人購房置業門檻的同時，還將不動產所得稅最高比例提高至30%。而開發商承擔購房者利息計劃的廢止，以及房貸期限不得超過35年的貸款收縮政策，在增加購房者利息成本的同時也降低瞭購房者貸款的杠桿率。
??“這些舉措對在馬來西亞投資的房企不利。”一傢大型在港上市房企高層說，碧桂園的反應已經夠迅速，同樣在馬來西亞受房產新政影響的還有富力、雅居樂、新華聯等開發商，這些房企的反應都不是很快。
??在韓國濟州島投資的香港藍鼎國際，今年也遭遇坎坷。今年6月份該公司收到濟州政府通知，稱藍鼎開發的濟州神話歷史公園A區和R區的建築許可申請面積和開發面積存在一定差異。因項目被叫停整改，原定於6月底舉行的開工儀式也被迫取消。
??藍鼎國際向媒體表示濟州所投項目沒有被叫停，目前正在和當地政府溝通中。“預計很快會恢復動工。”
??民營企業世紀華豐在海外的投資經歷可以用“慘烈”來形容。2007年世紀華豐在利比亞開發一個占地6000畝、總投資33.54億元的項目，然而2011年受利比亞局勢影響，世紀華豐不得不撤回在利比亞項目的所有員工，工程全部停工，損失慘重。“當時主體工程很快就要竣工瞭，局勢變化太快，我們不得不撤出，很多工程設備和原材料都沒來得及取回來。”世紀華豐旗下華豐置業一位內部人士說。
??因在利比亞所投資金無法收回，世紀華豐被國內銀行系統列為“風險警示”行列，各傢銀行對其的貸款窗口幾乎都關閉，這傢公司幾乎被其海外投資失利拖垮。
??房企戰略分化
??據高力國際統計數據顯示，中國房企2008年跨境投資的總量隻有約6900萬美元（約合4.23億元人民幣），而去年這一規模已翻瞭幾倍，出現瞭爆發式的增長。而中國房企投資的海外項目多位於發達國傢，以住宅項目和旅遊地產為主，也有少部分商業地產。
??上述中國建築董秘辦人士向記者指出，隨著房企對海外市場瞭解度的增加，房企在海外投資將進一步分化。
??與碧桂園等企業降低海外業務相反的是，綠地今年海外擴張步伐卻在提速。迄今為止，綠地已佈局四大洲十國100城，房地產在建面積超7500萬平方米，總投資超600億美元。而綠地今年在海外業務銷售收入高達200億元。
??記者瞭解到，綠地在海外的擴張力度還會進一步加大。“明年銷售額將再翻倍。”綠地集團辦公室人員表示。
??而房企熱衷“出海”的背後，是洶湧的海外置業熱潮。業內普遍將海外置業群體細分為移民、投資和留學三類人群，其中移民置業尤為引人關註。
??“你不去賺，這部分錢就被外國人賺走瞭。”綠地集團董事長張玉良曾直言不諱地說。
??此外，房企拓展海外版圖，也有戰略層台中小額汽車貸款面的考量。“部分大型房企的全國化佈局基本完成，從戰略佈局角度需要國際化。”同策咨詢研究中心總監張宏偉分析。
??在目前房企鋪展的“出海”路線圖上，盡管有美國、澳大利亞等移民國傢，但也有坦桑尼亞等非移民國傢，在這些國傢，撬動國內客戶的難度較大，如何挖掘本地需求，讓外國人購買中國開發商建造的房子，對房企而言是一大挑戰。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-29/08335944256505527451680.shtml
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