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中國房價暴跌論存誤區 京滬房價其實並不是很高
近年來，中國的城鎮化建設及巨大貨幣供應量令房價上漲瞭不少。同時也不可否認，中國大量的三四線城市存在極大的房地產泡沫。但凡事都應站在理性的角度一分為二。任何事物都有其雙向性，隻有正確把握主流，才能在實踐市場領域波瀾不驚。
從經濟總量來看，去年中國僅次於美國而位居世界第二，2013年GDP總量達9萬多億美元。今年，各方都預測中國將取代美國成為世界第一。加上中國以13億人口位居全球之冠。由此可以肯定，中國對房地產的現實需求及潛在需求都毋庸置疑。
反觀全球房價，尤其北京和上海，距首位摩納哥的每平方米4萬多美元和紐約的1萬4千多美元，以及印度孟買的9千多美元均價還相差甚遠。上海和北京隻以每平方米二三千美元的均價分別位居第65和77位。即便是扣除中國的統計數據中可能存在的水份而乘上3倍，也可以看出，以全球的視野京滬房價其實並不是很高。
北京，一個13億人口和經濟總量居全球之首的國傢首都，其實早已是一個全球化的市場。它所容納的並不僅僅是中國的資本，還有來自全球各地的矚目。上海，毋庸說六大交易所的設置早已清晰無誤地註定瞭其未來金融中心的地位，尤其是在中國資本項下的可自由兌換完全開放後。因此，盡管中國的許多三四線城市早晚必將遭到泡沫的洗禮，但北京、上海那些地段好質量高的房子卻大可以高枕無憂。即便是受市場連帶影響出現下跌，要不瞭多久也會一樣漲回甚至超過原來的高點。
以當年的亞洲金融風暴和美國金融海嘯為例，基本徹底摧垮瞭中國香港、美國的房價，但現在多數早已漫過瞭之前的高位。不要總拿那些國外郊區的房子來對比北京、上海，應該理性地同比與區別對待。很多人總說美國的房價如何便宜，的確，郊區是很便宜。紐約周邊的新澤西可能五六十萬美元就能買到獨棟別墅，但裡面未必就如國人想像的那般奢華。僅是每年上萬美元的地稅和取暖、剪草、種花等維護費用都夠你撓頭。再算算匯率，該是多少人民幣？而同比北京、上海的郊區房價，包括如河北、江蘇等地，恐怕還是要低很多。更不要說以甘肅、貴州等地去做比較。
實際上，在紐約、波士頓、洛杉磯等地，隨便一個好點的小公寓也要一二百萬美元甚至更多。這些小公寓的房齡都比祖父年紀還大，面積也隻有100多平方米，每年還要另外交上萬美元的地稅及物業管理費。獨立別墅基本十幾年的養護費用就可以再買一套同樣的房子。可見維護成本之高昂。
早前中國人在美購房曾十分踴躍，2012年和2013年在美購房總額曾分別達到900多億美元和1300億美元。但今年開始已漸漸退潮，越來越多的中國人逐漸意識到在一個有房產稅和多項法律細密約束的社會環境中，房產投資遠不如中國合算。而高昂的養護成本正在使越來越多的所謂豪宅變成雞肋。於是，市場上開始有越來越多由中國人持有的物業在出售。
而中國，目前普通房屋的養護費用基本上可以忽略不計。除瞭相比少得可憐的物管及水電取暖，基本上沒有任何費用。因此若嚴格按照地段質量等同比，北京上海的房價其實並不是很高。此點也許符合任志強的理論，即"北京的房價未來還會再漲十年"。的確，對於一個總量經濟全球第二、年均貨幣增速百分之十幾、人口最多而又不征收房產稅的國傢的核心之地，有什麼理由房價就一定會跌到諸如"牛刀，謝國忠"般的危言聳聽？什麼"人民幣將成一堆廢紙"，什麼"買房子都上瞭大當"等。
在全球所有的資產配置中，不動產所占的比例至少都會在傢庭資產的40%以上。稍稍懂點貨幣發行機制的都知道以負債發行美元的背後是聯邦政府高達近萬億美元的赤字。而人民幣的背後則是3.95萬億美元的外匯儲備。兩者之間的聯系更是不言而喻。一榮俱榮，一損俱損，誰變成廢紙對誰都沒有好處。
經濟的發展正在以極快的速度縮短地域差異，泛濫的資本正在像水流一般漫過那些價值窪地。因此，隻要政治、經濟、社會環境穩定；隻要沒有"槍聲"響起；隻要沒有房地產稅當頭一棒，北京、上海的房價早晚還會再上一個臺階。
另外，目前中國人還沒有追崇優質物業的概念。隨著對房地產認識的不斷增強，未來一定是那些居於優質地段的優質物業會更受追捧。由於目前國內一個嚴重問題在於建築質量普遍堪優，許多混水摸魚、偷工減料的"垃圾物業"混雜其間。橋垮樓塌的事件頻頻密發，也許很多建築未待使用權期滿便已成為一堆廢墟。這些因素都會拉低普通物業的售價，並使其長期保持在某一基本區間，這種兩極分化的趨勢定會成為中國房地產市場發展的一種必然。
(作房屋信貸銀行利率缺錢急用哪裡借錢者為旅美資深投資人士)
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-15/07442776424.shtml
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